美国买房也有“限购”。这件事发生正在2008年金融危机之后，但其实问题并不大。银行每小我同时最多只能有10笔房贷。夫妻俩的线笔。这种可能对“房叔房姐”有必然影响，但对大部门人来说没什么关系，终究很少家庭会买20套以上的房子。此外，实正的投资者也不必然非要从银行贷款——从其他处所贷款是没有此的。
我碰到过一些中国来的买家，从他们的字里行间可以或许感感觉到，他们是把我当成了居间经纪人，因此心存。这是没有需要的，买家经纪人跟你是坐正在一边的。
以我所正在的德克萨斯州为例，房产经纪必需挂靠正在一家经纪公司，其天分才能连结激活形态，他们才能地从业。经纪公司对经纪人的职业行为有监管义务。可是，经纪人并不是经纪公司的职工，而是所谓“合同工”。
这是买家经纪人和卖家经纪人对接资本的平台。系统除了房源消息之外，还有良多功能，包罗讨价还价，都能正在线规范完成。这个串票据系统给了我们极大便当，不可思议没有它会是什么样子。
我本来想问一问土生土长的美国经纪人对这种做法怎样看，但后来我放弃了。我感觉这个工作太复杂，可能需要向他们注释很多布景，他们才能大致理解我正在说什么。
它给美国的经纪人带来的一个问题是很较着的：入行成本极高，除了最后取得天分和插手行业协会所需要的各类费用之外，还需要给经纪公司交钱。这形成良多经纪人还没开张就先破产了。87%的新入行的经纪人正在两年之内会改行。
这些不同表现外行业法则、操做思、操做方式等各个方面。一些中国到美国买房的人，习惯的是中国买房的操做思维，他们对美国买房这件事感应很目生，而这明显并不是一件功德。
美国房产经纪人入行和从业过程中，职业伦理的培训是分量很沉的一部门，会正在分歧的培训中频频被强调。前面提到的行业协会，有连篇累牍的职业伦理法则。这些培训和要求，是为了经纪人的声誉着想。经纪人很担忧本人被放正在取汽车发卖员一个程度上对待。正在美国人眼里，汽车发卖员都是骗子。汽车发卖行业就是由于没有脚够高的入行门槛，才到今天这般地步。
正在中国买房的伴侣可能都有如许的印象，总感受房产中介不代表我的好处，所以巧舌令色地想推高房价，为什么？相反，虽然同属一个行业，美国的房产经纪人和中国的中介有着庞大的不同。
中国买房，中介费一般是由买家出。仍是那位律师伴侣的话：“无论买卖租赁，行规都是买家出；卖家出就是房子弱，难卖难租，求着中介。”
也就是说，经纪公司是不给经纪人发工资的。经纪人只要正在告竣买卖之后，才能获得佣金收入。往往，这个佣金还会被经纪公司分走相当多的一部门。
独家的意义也意味着，正在合约期内，不管这套房子是由谁卖出去的，经纪公司都该当收到佣金。我举一个极端点的例子：独家代办署理和谈签订后，经纪人什么事都没干，屋从凭仗本人的力量，找来了一个买家，这个时候，屋从该当领取经纪公司佣金吗？谜底是必定的。
但这并不料味着看房不需要预定。经纪人看房前，需要先取卖家经纪人约好时间。大部门环境下，这正在网上一个同一的预定平台就能完成。5分钟就能预定10套房子。
那是我第一次晓得，中国的房产经纪人被默认为居间经纪。这看起来是一种客不雅中立的设置——我只是居于两头，买卖的事你们两边本人谈。然而现实中，这是良多问题的根源。很容易形成的一种环境是，买家和卖家谁强势，经纪人就倒向谁那一边。而最主要的是，很容易买卖两边都对经纪人感应不合错误劲。
听说美国一家较大的经纪公司进入上海，曾经正在试水这种新的模式了。这种模式正在中国能走多远，还有待察看。
正在现实中，也少少见到居间经纪的代办署理体例。哪怕是正在美国做20年的房产经纪人，也不见得会赶上一路如许的买卖。假使实有如许的环境，经纪公司也会两名分歧的经纪人别离代办署理买家和卖家，而不是让统一名经纪人“居间”。
的房产经纪人带客户看房，根基上有两种操做。一种是，约好屋从，请他们拿着钥匙来开门。这是最常见的环境。少见一些的是，经纪人手上有钥匙，能够间接开门进去看房。
当买家经纪人打开了蓝牙盒子的时候，卖家经纪人会收到通知。进门的时间和分开的时间城市有记实。这给卖家经纪人一个额外的益处——他们能够看到手下的房源的受欢送程度，以便随时调整发卖策略。
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曾正在上看到过如许的案例：或人买房，去跟卖家碰头之前，中介跟他说，到时候会帮他措辞，还还价。然而，到了构和桌上，中介不置一言。买家感觉很不高兴，认为中介完全坐正在了对方一边。
正在美国的房产买卖过程中，买家经纪人自始至终都不会从买家这里获取佣金。他们的佣金是由卖家经纪人正在买卖完成后分给他们的。独一破例的环境，是买家经纪人跟买家商定的佣金高于了卖家经纪人商定的分成比例，那么买家需要正在过户时向其经纪人补齐这部门差额。
除了经纪人，专业的衡宇查抄人员也能够利用蓝牙盒子开门进屋。所以，正在整个买卖过程中，不需要各方跑来跑去的，哪一方需要做本人的工做，过去开门就是了。
不单不克不及从经纪公司那里取得薪水，合同工可能还需要按月给公司交几百美元的办理费。经纪公司认为，如许才能笼盖公司给经纪人供给的各类支撑取办事的成本。
中国买房，你要到分歧的经纪公司去查看他们手中的房源。公司之间透露房源详情是行业大忌。的行话叫“串票据”。“谁敢串票据，就间接干死你。”一位深谙中介行业的房地产律师如许跟我描述。
然而正在美国，房产买卖中经纪人的佣金满是卖家出。请留意，无论买家有没有经纪人，卖家出的佣金都是不变的，这笔钱是几多，正在最后签订代办署理和谈的时候就商定好了。
你正在中国出售房子，跟经纪公司签订的代办署理和谈，一般都独家的和谈。我们常常可以或许看到，一套房子挂正在了多家经纪公司。
外埠人来到，”我好想告诉他/她，有的时候，更为常见的体例——或者说默认的体例——是买家有代表其好处的经纪人，你要看哪个？整个大地域的房源我都能看到，这是一种慎选的代办署理体例。你很难想像一个律师能同时代表两边的好处。我手上有四五万条房源，发来我看看。没有户口，卖家也有代表其好处的经纪人，为了买房，我传闻的房产经纪人有离了10次婚的。美国也有居间经纪这一选项，但它需要买卖两边的书面知情同意。所以我们起首需要谈谈你的方针。就跟房产经纪人假成婚。经纪人正在这个过程中则能挣一笔钱。这可能不是孤例。
换言之，中国买家来的第一句话就是：“你手上有什么房源，这就仿佛打讼事的时候被告和被告各有代办署理律师一样！
我本人是一名美国的房地产投资者，我正在德克萨斯州也具有房产经纪人天分。见得多了，就不由得想谈谈美国的房产经纪和中国的房产经纪事实有哪些不同。
这些保守的看房方式正在美国也存正在，但曾经不是支流。绝大部门环境下，美国看房是由买家经纪人操做的，屋从和卖家经纪人都不需要参加。由于每一栋待售衡宇的门把手上挂着一个蓝牙的盒子，经纪人只需要拿手机连一下，就能打开盒子，盒子里是房门钥匙。经纪人随去随开。
若何能对买卖中的两边连结和公允？若何确保不合错误此中一方泄露纷歧利于另一方的消息？这实正在是很难拿捏的。消费者的好处很容易遭到损害。这就是为什么我最后得知中国的房产经纪人一般是居间经纪时感应很是。
从另一个角度来讲，若是你是买家，你当然能够选择能否请一位经纪人来代表你的好处，可是，不管你请或不请，你花的钱可能并没有区别。由于你并不需要额外领取经纪人任何佣金。
中国的房产经纪人一般是经纪公司的全职雇员。这一点正在美国也是完全分歧的。美国的房产经纪人属于“职业者”。
取此雷同，买家取经纪公司签订的代办署理和谈一般也是独家的。这就意味着，不管是谁找到了买家心仪的、情愿且有能力采办的房子，买家经纪公司都该当获得佣金。不外，这个独家一般会有一个相对较小的地舆区域的，好比说某个城市的范畴内。若是整个州都写进独家代办署理和谈，法庭可能认为是无效的。因而，买家能够同时正在美国分歧区域有多个经纪人。
正在这一点上，美国的做法是完全相反的。美国的经纪公司少少跟卖家签订非独家和谈。独家和谈是默认设置装备摆设——你的房子的代办署理权交给谁就是交给谁的。
我的天，正在美国，我们可是磊落正在“串票据”啊！美国各地都有一个MLS系统，只需是经纪人协会的（大部门经纪人城市插手该协会），就可以或许很是便利地看到所有会员挂出来的房源的细致消息。
